ЦЕНА в ДОГОВОРЕ КУПЛИ - ПРОДАЖИ до 1 млн. рублей / РИСКИ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ

28.12.2017

В нашей практике я очень часто сталкиваюсь при сопровождении сделок купли-продажи недвижимости, когда продавец и покупатель по обоюдной договоренности заведомо занижают основную сумму в договоре и закрывая глаза на все риски которые могут произойти в последствии.

Текущая российская ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости составляет 13 % от суммы указанной в договоре купли продажи. Много это или мало? Когда речь идёт о продаже недвижимости — а средняя стоимость квартиры в Ялте на вторичном ранке сегодня составляет около 5 миллионов рублей — налоговая нагрузка по сделке может составить сотни тысяч, а в некоторых случаях и миллионы рублей. Неудивительно, что с первых лет работы вторичного рынка недвижимости продавцы квартир пытаются разными способами уклониться от уплаты НДФЛ — частично или полностью.

Покупатели в этой ситуации чаще всего входят в положение своего контрагента и готовы пойти ему навстречу, особенно если продавец предлагает скидку при условии, что в договоре будет прописана неполная стоимость квартиры. Иногда в объявлениях о продаже квартир прямо говорится о том, что договор будет заключаться не на всю цену, а только на часть суммы.

Расскажу, чем чревато занижение стоимости квартиры в договоре, как минимизируют НДФЛ продавцы квартир, какие риски в этих случаях берёт на себя покупатель, и каковы могут быть последствия таких сделок.

Чтобы их оценить, надо знать, какие возможности уменьшить подоходный налог или не платить его вообще предоставляет закон.

Статья 217 Налогового кодекса РФ освобождает от уплаты НДФЛ с выручки от продажи жилья, если на дату продажи собственник владеет квартирой не менее 3 лет. Те, кто купил недвижимость и зарегистрировал право собственности после 1 января 2016 года, продать квартиру без уплаты налога смогут только спустя 5 лет после вступления в право собственности.

Почему эту информацию важно знать покупателю? Если продавец владеет квартирой достаточно долго более 3 лет, чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ, но при этом предлагает занизить стоимость квартиры в официальном договоре, якобы чтобы заплатить меньше налогов — с большой вероятностью вы имеете дело с мошенником.

Предположим, что собственник продаёт квартиру раньше, чем истекли 3 или 5 лет владения, необходимые для освобождения от НДФЛ. Есть ли законные способы уменьшить налоги в этом случае? Безусловно. Сумма, за которую он купил квартиру, полностью засчитывается для уменьшения налогооблагаемой базы.

Рассмотрим первый пример: есть квартира в Ялте, купленная в 2014 году за 4 миллиона рублей, которую в 2016 году владелец решает продать за 5 миллионов. Он уплачивает налог 13% со своего дохода от этой сделки, то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи — в данном случае это миллион рублей налогооблагаемой базы и 130 000 рублей налога к уплате. Если бы продавец продавал квартиру за те же 4 миллиона, которые ранее заплатил за неё, налоговая нагрузка для него была бы равна нулю. Предположим, он просит вас, покупателя, указать в договоре сумму 4 миллиона, а пятый миллион заплатить ему неофициально. Что может произойти дальше, — расскажу после второго примера.

Есть и второй способ уменьшить налоги при продаже квартиры: при отсутствии подтверждённых расходов на её покупку, налогооблагаемую базу разрешено уменьшить на 1 миллион рублей.

Кто пользуется данным вычетом? Это люди (подчеркну только резиденты), получившие квартиру в наследство, в дар или по приватизации, и продающие её до истечения 3-летнего срока владения. И здесь предлагаю второй пример: наследственная квартира рыночной стоимостью 5 миллионов рублей выставлена на продажу. При фиксации этой цены в договоре сумма налога с учётом вычета была бы равна 4 000 000 рублей. Больше полумиллиона ушло бы государству. Новые собственники считают, что их покойный родственник честно заработал свою квартиру, и они — его дети — в этой ситуации вовсе не обязаны делиться с бюджетом крупной суммой. Они настаивают на том, чтобы в договоре была указана стоимость квартиры 1 миллион рублей — в этом случае НДФЛ с учётом вычета для них будет равен нулю.

Хорошо — скажете вы — продавец ищет возможность оставить себе несколько сотен тысяч рублей, и по-человечески его можно понять. Если в законодательстве есть лазейки, если при купле-продаже квартиры стороны могут по согласию указать в договоре любую стоимость без прямого нарушения закона — то в чём, собственно, проблема?

Говоря о последствиях занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи, в первую очередь нужно понимать, что государство борется с уходом от налогов, хотя прямого контроля за тем, какую именно сумму покупатель передал продавцу, у него пока нет. Однако есть способ наказать покупателя рублём за занижение цены, если тот решит продать новую квартиру до истечения пяти лет владения.

Возвращаясь к ялтинским квартирам из примеров: представим, что в 2017 году вам потребовалось продать их, и вы готовы сделать это за те же 5 миллионов, за которые купили ранее. Предъявить государству фактически уплаченные за квартиру 5 миллионов и выйти в ноль по налогу вы не можете. В первом случае ваш НДФЛ составит 13% от 1 миллиона — разницы между текущей ценой продажи и заниженной суммой из договора покупки. Это 130 000 рублей. При этом реально вы платите налог не за себя, а за того человека, который год назад уговорил вас пойти ему навстречу и скрыть от государства часть суммы по сделке.

В случае второй квартиры ситуация может оказаться ещё печальнее. Фактически вы заплатили за неё 5 миллионов, но для государства вы купили её за один миллион. С точки зрения налоговых органов ваш доход от сделки составляет 4 миллионов рублей, они ожидают от вас уплаты 520 000 рублей налога.

Эти два сценария — самые распространённые, когда речь идёт о потерях покупателя при занижении цены квартиры в договоре. Финансовые убытки в этих случаях болезненны, но с ними можно смириться.

Однако есть и третий негативный сценарий — и при его наступлении покупатель может потерять полностью всю сумму, которую он согласился вывести за рамки договора купли-продажи и передать продавцу неофициально. Я говорю о расторжении договора купли-продажи по суду. Такое происходит, если сделка нарушила права третьих лиц, и они обратились в суд для защиты своих интересов. В этих случаях Гражданский кодекс РФ предусматривает реституцию — т.е. возврат сторонами друг другу того, что они получили по сделке. Квартира возвращается продавцу, уплаченные за неё средства — покупателю. Если стоимость недвижимости в договоре была показана не полностью — покупатель может вернуть только часть фактически уплаченных средств.

Насколько часто возникают такие ситуации? Каждое пятое наследство оспаривается в суде, при отсутствии завещания или при наличии договора пожизненной ренты процент споров ещё выше. При каждой смене собственников квартиры, особенно если мы говорим о наследовании или о договоре ренты, могут быть нарушены чьи-то права. Законодательство устанавливает стандартный срок исковой давности 3 года, но есть целый ряд случаев, когда иски принимаются и удовлетворяются и после истечения этого срока. Занижение стоимости в случае квартиры с "богатой" историей — это риск, даже если наследование происходило давно. А уж в случае "свежего" наследства — это колоссальный риск для покупателя.

Наконец, помимо различных форс-мажорных ситуаций, и покупатели, и продавцы могут столкнуться с мошеннической схемой, построенной на занижении цены квартиры в договоре. При обмане покупателя мошенники оформляют куплю-продажу с указанием в договоре заниженной стоимости (условно, миллион), затем сделка оспаривается, после чего покупателю возвращается миллион, а себе продавец в порядке реституции возвращает квартиру. При обмане продавца мошенники закладывают в банковскую ячейку или передают нотариусу сумму денег, прописанную в договоре, без обещанной "неофициальной" части. Бывшему владельцу, который уже зарегистрировал переход права собственности, остаётся только пытаться доказать мошеннический характер сделки в суде.

Я призываю своих клиентов воздержаться от занижения стоимости квартир, даже когда это позволяет выиграть в деньгах. Если занижение официальной цены является обязательным условием со стороны продавца — обратитесь за помощью к специалисту-риэлтору, который изучит основания для возникновения прав собственности и сможет оценить риски такой сделки, и найти оптимальное решение вопроса.