ПОКУПКА КВАРТИРЫ КОТОРАЯ ДОСТАЛАСЬ ПО НАСЛЕДСТВУ

22.12.2017

Что такое наследственная квартира, и какие проблемы могут возникнуть при её купле-продаже — вот вопросы, на которые я постараюсь ответить сегодня максимально доступно.

35—40% — примерно столько на вторичном рынке наследственных квартир. Эти 35—40% сделок — все без исключения — внушают опытному и ответственному риэлтору опасения, требуют от него максимальной концентрации, предельного внимания к деталям на всех этапах.

По негласной статистике, каждое пятое завещание, в котором фигурирует недвижимое имущество, опротестовывается в судах. Если собственник квартиры или дома не оставил завещания, то споры возникают по каждому третьему наследству.

Наследственной называется жилая недвижимость, которую новый владелец получил после смерти предыдущего собственника. Это может быть квартира, дом или другое недвижимое имущество, но для простоты восприятия давайте я буду оперировать понятием «квартира» — всё-таки основной объём сделок на вторичном рынке приходится именно на них.

Существует две схемы перехода квартиры к наследнику. Первая — по завещанию, то есть через нотариальный акт, подписанный покойным владельцем. Вторая (в случае если завещание отсутствует) — так называемое «наследование по закону», согласно очередям, которые определяет Гражданский кодекс РФ.

Я часто слышу от клиентов, что установить всех наследников — это работа нотариуса, у которого есть для этого какие-то специальные базы данных, реестры... Увы, это не так. Со 100% достоверностью выявить круг наследников в каждом конкретном случае технически и физически невозможно — ни нотариусу, ни риэлтору, ни какому-либо должностному лицу.

В идеальной ситуации все наследники организованно заявляют о своих правах и вступают в наследство в течение 6 месяцев, но в реальном мире есть целый ряд вполне законных отсрочек и причин, позволяющих наследнику появиться на сцене спустя год, два, три, десять — и заявить о своих правах, потребовать восстановить его в них. Больница, места лишения свободы, вооружённые силы, проживание за границей — вот лишь некоторые известные мне случаи, когда наследники не вступали в наследство в положенный срок, и суд находил их причины уважительными. Что происходило далее, думаю, слушатели догадываются — новый наследник в судебном порядке получал либо долю в наследственной квартире, либо право собственности на всю недвижимость целиком. Такие вещи происходят, происходят они и через год, и через десять лет после смерти наследодателя. Конечно, вероятность появления новых наследников уменьшается с течением времени, что уменьшает риски покупателя наследственной квартиры, однако свести их к нулю в современных российских реалиях невозможно. Если в любой момент времени суд признает, что сделка с объектом недвижимости была совершена с нарушением закона, и продавец не имел прав собственности на квартиру или её часть, суд может аннулировать право собственности всех последующих приобретателей.

И здесь клиенты обычно задают мне вопрос — "Ольга, но должны же быть какие-то механизмы защиты добропорядочного покупателя в случае, если наследник квартиры её продал, а потом появился другой наследник и по суду получил права на эту недвижимость?"

К сожалению, на данном этапе государство никак не защищает права добропорядочного покупателя и нового владельца квартиры, если на сцене появляется ущемлённое при разделе наследства лицо. Это может быть и неучтённый наследник по ГК РФ, это может быть и нетрудоспособный иждивенец наследодателя, оставившего завещание, это может быть и лицо, чьи права были нарушены когда-то давно при приватизации квартиры. Кроме этих случаев, в суде может быть оспорено всё завещание полностью. Люди приносят справки из больницы, находят свидетелей, ищут другие способы убедить суд в том, что покойный не был в здравом уме и твёрдой памяти на момент составления документа, поэтому завещание должно быть признано недействительным, а имущество — перераспределено согласно ГК РФ.

И это не какие-то из ряда вон выходящие случаи: как я упоминала в начале передачи, в судах опротестовывается каждое пятое завещание — такие данные публиковала в конце прошлого года «Российская Газета».

Итак, представим, что суд подтвердил права этого вновь выявленного наследника на наследственную квартиру или долю в ней. Что происходит дальше? Ничего хорошего для покупателя — он утрачивает права собственности на долю или весь объект недвижимости целиком. Переводя на бытовой язык, добропорядочный покупатель, честно оплативший стоимость квартиры, её лишается — с точки зрения российского законодательства эта ситуация нормальна. По решению суда за покупателем остаётся право требовать возврата денег — но есть ли они у нового собственника квартиры, которому такое требование адресовано? Что если это ребёнок? Что если это пенсионер, с которого можно ежемесячно взыскивать не более 50% его пенсии — подсчитайте сами, сколько столетий покупатель будет ждать выплаты в этом случае.

"Что делать?" — спросите вы. Среди наследственных квартир на вторичном рынке встречаются редкие и даже уникальные, не имеющие аналогов по характеристикам объекты. Кроме того, чем сложнее объект с правовой точки зрения, тем привлекательнее его стоимость: наследники пытаются избавиться от недвижимости раньше, чем возникнут проблемы. Дисконт по отношению к рыночным ценам может доходить до 10—15% — неудивительно, что при такой стоимости некоторые покупатели перестают здраво оценивать свои риски.

В этой ситуации я советую слушателям не терять хладнокровия ни от фантастического вида из окон на море или горы понравившейся квартиры, ни от фантастически низкой цены.

Проведите комплексную проверку квартиры по разным источникам — получите выписку из ЕГРП и из домовой книги, посетите нотариальную контору, проверьте подлинность завещания и достоверность тех сведений о наследственном деле, которые вам предоставила сторона продавца. Лично убедитесь в дееспособности и адекватности продавца квартиры.

И главное — ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи, чтобы у вас оставалась возможность получить возмещение через суд, если сделка по каким-то причинам будет отменена.