МОШЕЙНИЧЕСТВО с КВАРТИРАМИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

19.12.2017

Сделки с недвижимостью всегда были и будут лакомым кусочком для различного рода мошенников, потому что механизм купли/продажи жилья в нашей стране, к сожалению, несовершенен. Существующие бреши позволяют обходить букву закона. А возможность получить сразу крупную сумму денег только подогревает интерес аферистов и заставляет придумывать всё новые и новые способы обмануть доверчивых граждан.

Сегодня я постараюсь рассказать о потенциальных рисках, с которыми может столкнуться покупатель или продавец жилья на вторичном рынке, о типичных схемах, применяемых мошенниками, и, конечно, о том, как не попасть впросак.

Чтобы уяснить типичные механизмы мошенничества с недвижимостью, для начала хочу пояснить, какие категории продавцов и покупателей у нас находятся в группе риска, то есть, чаще других попадают под прицел аферистов.

Это социально незащищенные слои населения – пенсионеры и несовершеннолетние, граждане, злоупотребляющие алкоголем и наркотиками. Почему? Потому что перечисленные категории зачастую могут не осознавать свои действия, в том числе с недвижимостью. Их легко запутать, ввести в заблуждение.

Как мы работаем с такими участниками рынка? Например, запрашиваем справки из психоневрологического или наркологического диспансера. Естественно, обращаем внимание на состояние человека в момент подписания предварительного договора и не допускаем сделку, если видим: человек нетрезвый, неадекватно себя ведёт, находится под действием психотропных веществ.

Заключение сделки на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, не проводим без опекуна ребёнка, его законного представителя или сотрудника органов опеки.

При работе с пожилыми в какой-то мере надо быть немного психологом. В беседе мягко выяснять, почему человек решил продать квартиру, не было ли какого-то давления на него со стороны родственников, знакомых? Не исключена консультация с врачом. Всё это поможет избежать ситуаций для аннулирования сделки в судебном порядке.

Теперь о возможных схемах.

Мошенники изобретательны, поэтому назвать все варианты их ухищрений, наверное, невозможно.

Но есть часто встречаемые, о них и расскажу.

Один из способов – это договор купли-продажи, заключённый с лицами из группы риска, о которых я упоминала выше. Например, с человеком, страдающим алкогольной зависимостью. Но будущий покупатель не увидит прежнего собственника. Ведь злоумышленники постараются, скажем так, «отмыть» неблагонадёжную сделку, несколько раз перепродавая недвижимость подставным лицам.

В этом случае должны насторожить короткие периоды между сменами владельцев. Как правило, меньше года.

Автоматически попадают под сомнения у профессионалов договоры дарения жилья людям, которые не являются родственниками хозяину жилплощади. Недвижимость в большинстве городов стоит дорого, и подобная щедрость должна настораживать. Здесь всегда хорошо выяснить: почему квартиру именно подарили? Почему не продали?

Преступники таким образом часто обманывают стариков, обещая золотые горы. Дескать, вы мне, Иван Иванович, дарите квартиру в центре, а я вам покупаю другую, в экологически чистом районе. Или буду ухаживать за вами до гробовой доски.

Но обещания так и остаются обещаниями. Заполучив квадратные метры, мошенники их быстро перепродают и исчезают с горизонта. А новый владелец сталкивается с тем, что Иван Иванович может отсудить свою квартиру обратно. И суд будет на стороне прежнего владельца, если он докажет, что договор дарения был подписан человеком, не осознававшим своих действий. Деньги, потраченные на покупку жилья, естественно, никто не вернёт. Поэтому если возникают хоть малейшие сомнения, от приобретения лучше отказаться.

Аналогичный исход будет и у сделок с недвижимостью, совершённых под давлением. Преступники могут запугать стариков или обмануть лиц, стоящих на учёте в психоневрологическом медучреждении, опять же пообещав что-то взамен. Поняв, что его обманули, что ему теперь негде жить, человек обращается в суд. А новый хозяин жилья, купленного через подставных лиц, рискует остаться и без денег, и без квартиры.

Один из способов обезопасить себя от таких случаев – это посмотреть, когда заключалась последняя сделка с недвижимостью, и ориентироваться на срок исковой давности. В нашей стране это три года. То есть если три года действий не совершалось, собственники не обращались в суд, значит всё хорошо.

Следующий вариант из арсенала мошенников – это продажа недвижимости с прописанными, зарегистрированными в ней гражданами. В документах аферистов, конечно, всё будет чисто. Почему так происходит? Скажем, молодой человек, прописанный в квартире, сейчас служит в армии или он студент, поэтому выписан. Но после окончания службы, учёбы он вернётся. А не имея его согласия, подписи под документом, оформленная сделка окажется недействительной.

Как быть? Запрашивать расширенную выписку из домовой книги и смотреть там, кто в разное время был зарегистрирован в квартире. Лучше всего – с момента постройки, со времени приватизации или получения свидетельства о праве собственности.

Сотрудники добросовестного агентства недвижимости часто идут ещё дальше: выясняют, куда прописанный человек выбыл, прописан ли по новому месту жительства и так далее.

В работе риэлторам иногда приходится сталкиваться со сделками, совершёнными в ущерб интересов несовершеннолетних детей. Это нельзя назвать мошенничеством в чистом виде. Скорее непредумышленное нарушение закона или халатность.

Так бывает, когда родители выписывают детей за шесть месяцев до приватизации жилья. Выписывают, чтобы избежать лишней бумажной волокиты, согласования с органами опеки. В итоге невольно закладывают мину замедленного действия.

Поясню свою мысль. По закону в Российской Федерации дети могут дважды участвовать в приватизации: сначала как несовершеннолетние члены семьи, потом – достигнув совершеннолетия, в 18 лет. Именно повзрослев, вчерашний ребёнок может обратиться в суд, заявить: его права были нарушены, когда родители выписали его перед приватизацией. Если к тому времени квартиру перепродали, она у новых владельцев может быть изъята.

Не оказаться в подобной ситуации поможет информация. Опять же из домовой книги. Там указано, кто был прописан до приватизации объекта. А затем хорошо бы поинтересоваться судьбой детей, имеют ли они в настоящий момент жилплощадь.

Хотя бы вкратце хочу ещё остановиться на сделках с недвижимостью, взятой в ипотеку и не погашенной. Явление достаточно распространённое в последнее время. Люди берут ипотеку, не могут рассчитаться с кредитом и вынуждены продать жильё.

Бояться покупки таких квартир не стоит. Грамотный риэлтор всегда поможет запросить кредитную историю в банке, решить вопрос со снятием обременения, получить разрешение на продажу/покупку недвижимости, находящейся в залоге.

Впрочем, достаточно запомнить одно главное универсальное правило. Чтобы не остаться у разбитого корыта, решив купить или продать недвижимость на вторичном рынке, работайте с профессионалами.

Уверена, в каждом городе есть агентства недвижимости с хорошей репутацией и историей. Агентство недвижимости и грамотный юрист, не только помогут грамотно оформить сделку и возьмут на себя работу по оформлению документов. Они проверят так называемую историю квартиры и, следовательно, просто не допустят рискованную покупку жилья.

Вы же идёте лечить зубы к стоматологу, ремонтировать машину – в автомастерскую, покупать продукты в магазин. Правильно? То же касается и продажи недвижимости. Чтобы не было мучительно больно, не действуйте наобум! Да, за работу надо будет заплатить, но все мы помним: скупой платит дважды.

Самостоятельные попытки продать или купить недвижимость могут обернуться сделками с мошенниками. Не рискуйте!