АРЕНДА КВАРТИРЫ В КУРОРТНОМ ГОРОДЕ

В преддверии курортного сезона хотелось бы поговорить о правовом поле, в котором проходят арендные сделки на рынке жилья. Для многих жителей нашего города рынок аренды квартир — весомый источник дохода, при этом далеко не все понимают правила, по которым происходит сдача домов, квартир и комнат.

Расскажу о самом главном — о подводных камнях, которые подстерегают владельцев жилья.

И крупные риэлторы, и мелкие частные маклеры сходятся во мнении, что российский рынок аренды квартир сегодня — это дикий рынок. Посудите сами: при купле-продаже жилья отношения сторон регулируются договором, который в обязательном порядке проходит госрегистрацию. Историю сделок по жилью в любой момент можно проверить. Договоры найма квартир — если они вообще заключаются — это типовые "рыбы": они не проходят юридическую экспертизу, они подписываются за кухонным столом, и главное — они нигде не регистрируются. Во что это выливается — расскажу подробнее на нескольких примерах, но сначала пара слов о терминологии.

Договор аренды — так принято называть документ, который подписывают собственник жилого помещения и лицо, вступающее во временное возмездное владение и пользование этим помещением. Однако, по закону договором аренды он называется только в случае, если арендатором является юридическое лицо. Если пользователем помещения выступает физическое лицо, то документ, который определяет условия пользования, носит название "договор найма жилого помещения". Права и обязанности участников договора найма регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ и актами жилищного законодательства. Закон не требует регистрировать договоры найма, даже если они являются долгосрочными.

Государство не получает информации о том, что то или иное жильё сдано в аренду, оно никак не регулирует и не контролирует отношения между собственником и нанимателем. Государственные органы появляются на сцене, только если у сторон возникает спор. К сожалению, сегодня мы говорим о том, что аренда жилья в России находится в серой, а не в белой зоне.

Почему "к сожалению" — спросите вы? Да, рынок слабо зарегулирован на законодательном уровне — но что в этом плохого? Рынок найма жилья существует сотни и тысячи лет, и всё это время людям как-то удавалось договариваться между собой без надзора со стороны государства. Разве владельцу жилья и человеку, который это жильё снимает, хуже от того, что бюрократическая машина не вмешивается в их отношения? Нет дополнительных расходов, нет бумажной волокиты...

И вот здесь я хотела бы перейти к примерам и рассмотреть пару элементарных ситуаций, которые показывают, чем на практике чревато отсутствие контроля за отношениями собственника и нанимателя.

Ситуация первая: вы собственник, вы сдали квартиру на летние месяцы, но в середине сезона у вас изменились личные обстоятельства — вы хотите расторгнуть договор с нанимателем и переехать обратно в своё жилье. Вы сообщаете арендатору, что у того есть, допустим, неделя на поиск другого варианта, а дальше ему необходимо освободить квартиру.

Ситуация вторая: арендатор, снявший у вас квартиру на несколько месяцев, перестал платить. В первый месяц всё было прекрасно, деньги платились еженедельно, но затем что-то пошло не так. Арендатор рассказывает неправдоподобные истории о том, почему он сейчас не может расплатиться, кормит обещаниями. Когда ваше терпение и кредит доверия заканчиваются, вы просите жильца съехать.

Заключая договор найма, собственники часто считают, что они защищены, что по этому договору, по этим нескольким листкам, подписанным на кухне, собственник может выгнать арендатора — всегда. Но так ли обстоит дело на самом деле? Есть ли в распоряжении собственника механизмы, которые позволяют это сделать?

Представим себе юридически подкованного арендатора, который в каждой из перечисленных выше ситуаций отвечает: "Уважаемый, согласно законодательству выселение из квартиры может состояться только в судебном порядке. Встретимся и побеседуем с вами в суде!" — и закрывает дверь вашей собственности перед вашим носом.

А что такое суд? Суд — это, во-первых, не стопроцентная вероятность решения в вашу пользу. Как именно отрегулированы отношения между вами и арендатором в том договоре, который вы скачали из интернета? Отражает ли этот договор существенные условия, наступившие в вашей ситуации? Насколько этот договор, эта "рыба" вообще защищает собственника жилья, кто и в интересах какой из сторон его составлял? Владельцы жилья часто понимают, что у них нет ответов на эти вопросы, только тогда, когда критическая ситуация уже возникла. Цена прозрения — время и деньги. Выселение нанимателя по суду может занять до полугода.

А что же полиция — скажете вы? Разве она не может помочь в этой ситуации? Пусть участковый восстановит собственника жилья в его правах!

Многие будут удивлены, но полиция ничем не сможет вам помочь. Она не занимается урегулированием гражданско-правовых споров между гражданами. Арендатор показывает договор найма — и вот уже участие участкового в вашей беседе закончилось, не успев начаться.

Ежегодно для тысяч добропорядочных собственников жилья серый рынок аренды оказывается чёрной дырой, в которой исчезают их средства. Даже московские власти признают, что до 90% столичного рынка аренды квартир находится в серой зоне — что говорить о регионах.

Безусловно, подвижки в сторону более эффективного регулирования отрасли есть, например, введены патенты на сдачу жилья в найм для индивидуальных предпринимателей. Но пока государство скорее ищет возможность забрать из системы свою часть денег в виде налогов, чем дать какие-то гарантии сторонам или изменить систему рассмотрения споров по договорам найма.

Что можно сделать? Можно ли вообще что-то сделать, чтобы обезопасить себя при сдаче жилья? Есть ли способы защитить свои деньги, свою квартиру, ремонт, технику, мебель, своё здоровье и нервы, наконец?

Безусловно, ответственный и квалифицированный риэлтор, который не скачивает договоры из интернета и не подписывает их на кухне, способен снять с собственника жилья существенную часть рисков. Компетентный риэлтор дорожит репутацией и клиентами, он проводит анализ каждой сделки, экспертизу каждого документа. Такому специалисту непросто выживать на рынке, который сегодня работает на время, наперегонки, на котором надо быстрее других получать информацию и активнее других "окучивать" клиента. Тем не менее, такие специалисты в Ялте есть, и они обеспечивают клиентам определённую степень защиты своей грамотной, ответственной и профессиональной работой.

СОГЛАСИЕ НА ОБРАБОТКУ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ И РАССЫЛКУ СООБЩЕНИЙ

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», я даю согласие ООО «МЕГАПОЛИС-ЯЛТА», (далее - Оператор), ИНН 9103064404, КПП 910301001, ОГРН 1159102030064, адрес местонахождения: 298635, Республика Крым, город Ялта, улица Соханя, дом 9, оф.15, на проверку и обработку, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе, передачу при сотрудничестве с третьими лицами), обезличивание, блокирование, уничтожение моих персональных данных, указанных в перечне, приведенном ниже, с использованием средств автоматизации или без использования таких средств.

Перечень обрабатываемых персональных данных: фамилия, имя, отчество; пол; номер мобильного телефона; адрес электронной почты, а также технические данные, предоставляемые Посетителем сайта Компании в процессе использования Сайта Указанные мной персональные данные предоставляются для информирования меня о вариантах приобретения объектов недвижимости и услугах, предоставляемых Оператором, организации просмотра вариантов объектов недвижимости и дальнейшего информирования меня посредством смс и электронных писем об условиях приобретения, акциях и специальных предложениях Оператора, для обеспечения доступа к профилю посетителя на сайте.

Согласие действует в течение срока и в порядке, установленных Оператором. Я уведомлен, что Согласие может быть отозвано в соответствии с законодательством Российской Федерации при предоставлении в ООО «МЕГАПОЛИС-ЯЛТА» заявления в письменной форме. Я согласен с возможной передачей указанных персональных данных третьему лицу во исполнение Договора с ООО «МЕГАПОЛИС-ЯЛТА», при условии соблюдения требований конфиденциальности персональных данных, ответственность за которую несёт ООО «МЕГАПОЛИС-ЯЛТА». Я уведомлен, что ООО «МЕГАПОЛИС-ЯЛТА» может обрабатывать мои персональные данные с соблюдением требований законодательства РФ после отзыва моего согласия в случаях, когда указанное Согласие не требуется согласно законодательству РФ.

Я согласен, что Оператор имеет право не чаще десяти раз в течение суток направлять Посетителю сайта маркетинговые, транзакционные, информационные и иные сообщения.

Настоящее согласие предоставляется на неопределённый срок и действует весь период обработки персональных данных.

×
call call call call